la facture electronique et mandataires immobiliers

1^er septembre 2026

Note d’information aux mandataires immobiliers

Note d'information aux agents commerciaux — mise à jour le 1^er septembre 2026

Depuis le 1^er septembre 2026, tout agent commercial indépendant doit être en capacité de recevoir ses factures par voie électronique, via une plateforme agréée par l'État. L'obligation d'émettre suivra le 1^er septembre 2027. Voici ce qu'il faut vérifier, et ce qu'il faut faire dès maintenant.

1. Qui est concerné ?

La réforme vise les agents commerciaux exerçant leur activité de manière indépendante, qu'ils soient :

en entreprise individuelle ou micro-entreprise ;
en société ;
soumis à la TVA ou bénéficiaires de la franchise en base.

Le bénéficiaire de la franchise en base reste un assujetti à la TVA : il est simplement non redevable. Or le champ de la réforme est celui des assujettis établis en France. La franchise dispense donc de facturer la TVA, mais ne dispense pas de la facturation électronique. Les micro-entrepreneurs sont pleinement concernés.

Ne sont pas concernés les agents exerçant sous statut salarié (VRP salarié notamment), qui n'émettent pas de factures.

2. Les dates à retenir

Échéance	Obligation
Depuis le 1^er septembre 2026	Tous les assujettis, dont les agents commerciaux, doivent être en capacité de recevoir leurs factures électroniques via une plateforme agréée.
Depuis le 1^er septembre 2026	Les grandes entreprises et ETI doivent en outre émettre leurs factures électroniques et transmettre leurs données de transaction et de paiement (e-reporting).
À compter du 1^er septembre 2027	Les micro-entreprises, TPE et PME devront à leur tour émettre leurs factures électroniques et, selon leurs opérations, réaliser le e-reporting.

Deux conséquences pratiques souvent mal comprises :

Il est inexact de dire que les agents commerciaux n'auront jamais à émettre de factures électroniques : relevant de la catégorie micro-entreprise, TPE ou PME, leur obligation d'émission est reportée au 1^er septembre 2027, non supprimée.
Un agent dont le mandant est une grande entreprise ou une ETI est déjà en situation opérationnelle : ce mandant émet, ou autofacture, en électronique depuis le 1^er septembre 2026. L'agent doit donc être raccordé dès maintenant, sous peine de ne plus recevoir ses factures de commissions.

Tolérance au démarrage. La DGFiP a annoncé en août 2026 qu'aucune sanction ne serait appliquée au démarrage aux entreprises de bonne foi rencontrant des difficultés techniques, la distinction étant faite avec l'inaction délibérée. Cette tolérance n'est ni chiffrée ni bornée dans le temps : conservez la trace écrite de vos démarches (contrat de plateforme, dates de raccordement, échanges avec l'éditeur). Un numéro d'assistance DGFiP est ouvert : 0806 807 807, du lundi au vendredi, 8 h 30 – 18 h.

Le régime de sanctions de l'article 1737 du CGI demeure applicable au-delà de cette tolérance : amende forfaitaire pour refus de réception, et amende par facture pour défaut d'émission, plafonnée annuellement.

3. Que faut-il faire maintenant ?

Choisir une plateforme agréée (PA) — dénomination retenue depuis 2025 pour ce que les textes appelaient « plateforme de dématérialisation partenaire » (PDP).
Créer et valider son compte avec son SIREN/SIRET.
Autoriser la plateforme à l'inscrire dans l'annuaire de la facturation électronique, et vérifier son adresse électronique de facturation (SIREN ou SIRET, complété le cas échéant d'un code de routage).
Communiquer le nom de la plateforme retenue au cabinet comptable ou au service administratif.
Surveiller régulièrement les factures reçues et leur statut.

Deux précisions utiles :

Une facture électronique n'est pas un PDF reçu par courriel. Elle contient des données structurées et circule par l'intermédiaire d'une plateforme agréée.
Il n'existe pas de solution publique gratuite d'échange. Le Portail public de facturation (PPF) n'assure plus la transmission des factures : son rôle est limité à l'annuaire et à la concentration des données destinées à l'administration. Le recours à une plateforme agréée privée est donc obligatoire.

4. Où trouver les plateformes autorisées ?

La seule liste officielle est publiée par la Direction générale des finances publiques sur impots.gouv.fr, rubrique « Je consulte la liste des plateformes agréées », en formats ODS, XLSX et PDF. Dernière mise à jour : 19 août 2026.

Cette liste comporte deux volets qu'il ne faut pas confondre :

les plateformes satisfaisant à l'ensemble des conditions, tests d'interopérabilité réussis ;
les plateformes immatriculées sous réserve, dont les tests d'interopérabilité ne sont pas encore aboutis.

Il faut donc vérifier non seulement la présence dans la liste, mais le volet dans lequel figure la solution envisagée.

La mention « logiciel de facturation » ou « compatible avec la réforme » ne signifie pas que l'éditeur est lui-même plateforme agréée : il peut n'être que raccordé à une plateforme agréée. Cette distinction devient déterminante en cas de changement d'outil.

5. Existe-t-il des plateformes gratuites ?

Oui, mais l'administration fiscale ne publie aucun classement officiel des plateformes selon leurs tarifs, et les offres évoluent.

Offres gratuites vérifiées, opérateurs eux-mêmes plateformes agréées

Solution	Portée de la gratuité
Qonto Facturation	Gratuite, sans limite annoncée de factures, utilisable sans ouvrir de compte bancaire Qonto. Émission, réception et e-reporting annoncés inclus.
Shine	Facturation électronique incluse dans toutes les offres, dès le plan gratuit « Free ».
Indy	Annoncée « 100 % gratuite, sans limite » (émission, réception, e-reporting), sans obligation d'ouvrir le compte professionnel Indy.

Autres solutions fréquemment citées comme gratuites — à ne pas présenter comme telles sans vérification : Tiime, Abby, Dougs, Odoo, Kolecto, Pennylane. Selon les cas, la gratuité est partielle, limitée en volume, réservée à une brique de l'offre, ou conditionnée à un abonnement comptable payant. Toutes ne sont pas plateformes agréées en propre.

À vérifier avant de choisir

que la plateforme figure dans la liste officielle, et dans quel volet ;
que la réception est réellement gratuite ;
le nombre de factures inclus ;
si l'émission et le e-reporting de 2027 sont compris sans surcoût ;
les frais éventuels d'archivage, d'export ou de résiliation ;
les possibilités de récupération des données en cas de changement de plateforme ;
la compatibilité avec le cabinet comptable.

Des informations comparatives destinées aux TPE et PME sont disponibles sur France Num.

6. Quelles banques proposent ce service gratuitement ?

Il faut distinguer trois situations : une plateforme totalement gratuite ; un service inclus sans supplément dans un compte bancaire payant ; une formule gratuite limitée à un certain nombre de factures.

Établissement	Offre de facturation électronique	Conditions principales
Qonto	Gratuite, sans limite annoncée	« Qonto Facturation » s'utilise sans ouvrir de compte bancaire Qonto. Le compte bancaire reste payant.
Shine	Gratuite	Incluse dès l'offre gratuite « Free ». Shine est immatriculée plateforme agréée.
Indy	Gratuite, sans limite annoncée	Plateforme agréée ; compte professionnel gratuit proposé par ailleurs aux indépendants éligibles.
Banque Populaire	Gratuite jusqu'à 20 factures par mois	Réservée aux clients disposant d'un compte courant professionnel et de la banque à distance. Offre payante au-delà. Service opéré par iPaidThat.
Caisse d'Épargne	Premier niveau de service gratuit	Réservé aux clients professionnels ; conditions et plafonds susceptibles de varier selon la caisse régionale. Service également opéré par iPaidThat, filiale du groupe BPCE et plateforme agréée.

Le communiqué du groupe BPCE présente l'offre comme « gratuite » pour ses clients professionnels, tandis que la documentation commerciale de Banque Populaire mentionne un plafond de 20 factures par mois. Les tarifs et conditions évoluant, faites-vous confirmer par écrit le périmètre exact de la gratuité avant de vous engager.

Recommandation pratique

Pour un agent qui souhaite uniquement respecter ses obligations sans changer de banque, Qonto Facturation reste la solution la plus simple : inscription gratuite, aucun compte bancaire Qonto obligatoire, émission et réception sans limite annoncée, plateforme agréée, et possibilité de connecter un compte bancaire détenu ailleurs.

Pour réunir compte professionnel et facturation électronique dans une offre gratuite, Shine Free ou Indy peuvent être étudiés, sous réserve des conditions d'éligibilité et des services bancaires réellement nécessaires.

Pour Banque Populaire et Caisse d'Épargne, le service de facturation peut être gratuit, mais le compte professionnel et la banque à distance restent facturés.

7. Questions à poser à sa banque

Votre offre professionnelle permet-elle de recevoir les factures électroniques conformément à la réforme ?
Quel est le nom exact de la plateforme agréée utilisée ?
Figure-t-elle sur la liste officielle de la DGFiP, et dans quel volet — conditions remplies, ou immatriculation sous réserve ?
Le service est-il totalement gratuit, ou seulement inclus dans mon forfait bancaire ?
Existe-t-il une limite mensuelle de factures, et quel est le tarif au-delà ?
L'émission et le e-reporting seront-ils pris en charge sans surcoût à partir du 1^er septembre 2027 ?
Mon entreprise sera-t-elle automatiquement inscrite dans l'annuaire, et avec quelle adresse de facturation ?
Pourrai-je exporter l'intégralité de mes factures et de mes données si je change de banque ou de plateforme ?

Un simple outil bancaire permettant de produire des factures PDF n'est pas une plateforme agréée.

8. Cas particulier des factures de commissions

Mandant français assujetti

L'opération est dans le champ de la facturation électronique. Si l'agent relève de la catégorie micro-entreprise, TPE ou PME, son obligation d'émission débute le 1^er septembre 2027 ; son obligation de réception est en revanche effective depuis le 1^er septembre 2026.

Mandant grande entreprise ou ETI

L'obligation d'émission de ce mandant est déjà entrée en vigueur. L'agent doit être raccordé et correctement référencé dans l'annuaire dès maintenant.

Opérations hors champ

Lorsque la facture concerne une entreprise établie à l'étranger, un particulier, ou une opération hors du champ de la facturation électronique française, la facture ne circule pas par le même canal. Certaines données devront néanmoins être transmises à l'administration par le mécanisme du e-reporting, selon le même calendrier que l'obligation d'émission.

Autofacturation et mandat de facturation

C'est le cas le plus fréquent dans les réseaux : le mandant établit lui-même la facture de commission au nom et pour le compte de l'agent. Points à sécuriser :

le mandat de facturation doit être écrit, accepté par l'agent, et son périmètre défini ;
l'agent reste responsable des mentions et de l'exactitude de la facture émise en son nom ;
l'adresse de facturation de l'agent dans l'annuaire doit être exacte : une inscription erronée dirige la facture de commission vers la mauvaise plateforme ;
la solution utilisée par le mandant et celle de l'agent doivent être interopérables ;
lorsque le mandant est une grande entreprise ou une ETI, ce circuit fonctionne déjà en électronique.

9. Points d'attention

Une facture reçue sur la plateforme doit être contrôlée, acceptée ou contestée, réglée, puis conservée. Les statuts du cycle de vie de la facture ont une portée juridique et fiscale.
Le recours à une plateforme ne supprime ni les déclarations de TVA ni les autres obligations comptables.
Évitez de créer plusieurs comptes sans coordination : une inscription erronée dans l'annuaire peut orienter les factures vers la mauvaise plateforme.
Le cabinet comptable doit être associé au choix, pour éviter les doubles saisies.
Les identifiants doivent rester personnels, et l'authentification renforcée être activée dès qu'elle est proposée.
Une plateforme gratuite aujourd'hui peut modifier ses tarifs : conservez les conditions de l'offre souscrite au jour de la souscription.
Conservez la trace écrite de vos démarches, la tolérance annoncée par la DGFiP s'appréciant au regard de la bonne foi démontrée.

10. Action demandée aux agents commerciaux

Vérifier si sa banque, son logiciel de facturation ou son cabinet comptable propose déjà une plateforme agréée.
Comparer cette solution avec Qonto Facturation, Shine Free, Indy ou une autre offre gratuite vérifiée.
Sélectionner une plateforme figurant sur la liste officielle de la DGFiP.
Activer la réception des factures électroniques.
Vérifier son inscription et son adresse de facturation dans l'annuaire.
Transmettre au service administratif le nom de la plateforme retenue et la confirmation de l'inscription.

À retenir

Depuis le 1^er septembre 2026 : réception électronique obligatoire pour tous les assujettis ; émission et e-reporting déjà obligatoires pour les grandes entreprises et ETI.
À partir du 1^er septembre 2027 : émission électronique et e-reporting obligatoires pour les micro-entreprises, TPE et PME, donc pour la quasi-totalité des agents commerciaux.
Il n'existe pas de portail public gratuit d'échange : le passage par une plateforme agréée privée est obligatoire.
Qonto Facturation s'utilise gratuitement sans ouvrir de compte bancaire Qonto. Shine et Indy proposent également des offres gratuites. Banque Populaire et Caisse d'Épargne disposent d'un premier niveau gratuit sous conditions.
Une tolérance au démarrage est annoncée par la DGFiP pour les entreprises de bonne foi, sans dispense d'obligation.

Sources — présentation de la réforme et liste officielle des plateformes agréées (impots.gouv.fr, mise à jour du 19 août 2026), communiqué economie.gouv.fr, annonce DGFiP de tolérance au démarrage (août 2026), documentations Qonto, Shine, Indy, Banque Populaire et groupe BPCE. Cette note est fournie à titre d'information et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.